• 20.06.2022 - Kleinsiedlungen im Kanton Zürich: Viele eigentümerrelevante Fragen offen

20.06.2022 - Kleinsiedlungen im Kanton Zürich: Viele eigentümerrelevante Fragen offen

23.06.2022

Der Hauseigentümerverband Kanton Zürich hat mit Spannung auf die regierungsrätlichen Antworten zur dringlichen Interpellation «Projekt "Überprüfung der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich"» gewartet. Trotz der Ausführungen des Regierungsrates in der heutigen Sitzung des Kantonsrates bleiben aus Sicht des HEV Kanton Zürich viele Fragen offen. So etwa die Frage nach einer allfälligen finanziellen Entschädigung der Haus- und Grundeigentümerinnen und -eigentümer, sollte die geplante Praxisänderung im Baurecht tatsächlich – wie befürchtet – zu Enteignungen oder Wertverminderungen von Grundstücken und Liegenschaften führen.

Im Kanton Zürich gibt es heute rund 300 Kleinsiedlungen – insbesondere Weiler. 276 dieser Kleinsiedlungen sind der Kernzone zugewiesen, die im Kanton Zürich als Bauzone gilt. Der Rest befindet sich in der Landwirtschaftszone. Mitte März 2022 erhielten die 162 Gemeinden des Kantons Zürich jedoch ein Kreisschreiben der Baudirektion, das es in sich hatte: Darin wurden sie darüber informiert, dass davon auszugehen sei, dass "rund die Hälfte der Kleinsiedlungen die Voraussetzung für den Verbleib in einer Bauzone nicht erfüllen."

Was konkret bedeutet, dass gemäss Baudirektion von den 300 Kleinsiedlungen möglicherweise rund 130 solcher Siedlungen aus der Bauzone gestrichen werden könnten. Davon betroffen wären einerseits die Gemeinden, die Bauland zu verlieren drohen, das der Kanton bislang im Rahmen der Überprüfung der kommunalen Bau- und Zonenordnungen rechtskräftig abgesegnet hat. Andererseits hätten diese Auszonungen gravierende Auswirkungen auf die betroffenen Haus- und Grundeigentümer, die dort entgegen der bisherigen rechtlichen Praxis nicht mehr neu bauen dürften.

Neubauten fortan unzulässig

Im Schreiben wurden die Gemeinden ferner darüber informiert, dass der Kanton plane, eine neue sogenannte "Weilerzone" einzuführen, die zwar eine Nichtbauzone sei, in der bestehende Bauten aber ersetzt sowie weitergehend als in der Landwirtschaftszone umgebaut und erweitert werden dürften. Neubauten auf bislang unbebautem Land wären jedoch auch in dieser neuen Zone nicht mehr zulässig.

Hintergrund dieser geplanten Änderung in der Rechtspraxis ist die Gesamtrevision des kantonalen Richtplans. Als der Kanton Zürich diese 2015 dem Bundesrat zur Genehmigung vorlegte, fügte dieser einen Zusatz ein, gemäss dem Kernzonen in Weilern neu "Nichtbauzonen" seien, in denen Neubauten nicht mehr zulässig seien.

Akuter Klärungsbedarf

Am 30. Mai 2022 haben daraufhin Kantonsräte der FDP und SVP die dringliche Interpellation «Projekt "Überprüfung der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich"» eingereicht, die der Regierungsrat heute im Rat beantwortet hat. Mit dem Vorstoss wollten die Interpellanten von der Regierung etwa wissen, wie sich der Regierungsrat eine Kompensation der Haus- und Grundeigentümer vorstellt, da eine reduzierte Nutzung von Grundstücken und Liegenschaften "unzweifelhaft" Auswirkungen auf deren Wert haben wird, konkret: eine Wertverminderung.

Die diesbezügliche Antwort des Regierungsrates, wonach es zwei Betrachtungsweisen gebe – einerseits jene, dass es sich bei den geplanten Auszonungen um materielle, entschädigungspflichtige Enteignungen handle, andererseits aber auch jene, dass es sich dabei um sogenannte "Nichteinzonungen" handle, die nicht entschädigungspflichtig seien –, vermag den HEV Kanton Zürich jedoch nicht zu überzeugen. Hier besteht nach wie vor dringend Klärungsbedarf. 

Wenn jedenfalls einem Haus- und Grundeigentümer in der (bisherigen) Kern- und damit Bauzone eines Weilers aufgrund einer geplanten kantonalen Änderung in der Rechtspraxis fortan die Möglichkeit genommen werden soll, auf seinem Land einen Neubau zu erstellen, oder er sein Grundstück oder seine Liegenschaft in der neu geplanten "Weilerzone" nur noch reduziert nutzen darf; er in beiden Fällen mit anderen Worten (teil)enteignet werden soll, dann reichen die heutigen regierungsrätlichen Antworten schlicht nicht aus.

Verletzung der Eigentumsgarantie

An dieser Stelle sei dem Regierungsrat und der zuständigen Baudirektion Artikel 26 der schweizerischen Bundesverfassung in Erinnerung gerufen, in der es in Absatz 1 heisst: "Das Eigentum ist gewährleistet". Und in Absatz 2 heisst es: "Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt."

Angesichts dessen hat mit der Diskussion heute im Kantonsrat die Debatte darüber, wie mit diesen Zonen zu verfahren sei, erst begonnen. Davon, dass das Geschäft mit der heutigen Diskussion erledigt sei, kann jedenfalls keine Rede sein.